ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - форма залогового кредитования, при которой обеспечением служит недвижимое имущество заемщика. Основное преимущество залога заключается в том, что в случае неисполнения обязательства по кредитному договору банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности находится). Основным преимуществом ипотечного кредитования является высокая ценность недвижимости как объекта залога, устойчивая цена которой, как правило, обладает тенденцией к повышению. Физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. То, что каждая сделка по залогу недвижимости обязательно регистрируется государственными органами, гарантирует законность сделки и сохранность заложенного имущества. Залоговыми операциями могут заниматься только банковские учреждения, имеющие специальные лицензии на залоговые операции с недвижимостью. Ипотечные кредиты носят долгосрочный характер (10-40 лет).

Широкое распространение ипотечное кредитование получило в сельском хозяйстве. Предметом ипотеки здесь служат земельные угодья, фермерские и другие земельные участки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника и степени риска. Предметом залога может выступать и право аренды земельного участка, причем сроки залога должны совпадать со сроками аренды.

Ипотечное кредитование в жилищной сфере в развитых странах стало одним из главных направлений государственной социальной политики. Предметом залога служит уже построенный дом или квартира, т. к. наличие предмета залога является обязательным условием. Жилищный ипотечный кредит предоставляется на срок 10-15 и более лет.

В течение этого срока заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на недвижимость может быть обращено взыскание. Источником ипотечного кредитования являются выпущенные банками ипотечные облигации и другие ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

В России ипотечное кредитование получило широкое распространение в конце XIX - начале XX вв. После отмены крепостного права, когда в стране начал развиваться капитализм, потребность экономики в долгосрочном банковском кредите росла с каждым годом. Благодаря ссудам ипотечных банков, которые были значительно дешевле ростовщического кредита, заемщики получили возможность развивать новые производства, строить и реконструировать жилые дома, здания производственного назначения. Ипотечные банки, успешно проработавшие в России более полувека, были ликвидированы в советское время.